Autore: Iacicco Marinella

Nel supercondominio le modalità di formazione dell’assemblea dipende dagli argomenti all’ordine del giorno. Ed invero l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile prevede una serie di particolari adempimenti per la convocazione e lo svolgimento dell’assemblea nei supercondomìni. In particolare per il richiamato articolo 67 nei condomìni con più di 60 condòmini ciascun condominio (facente parte del complesso supercondominiale) deve designare con la maggioranza di 666/1000 oltre a quella degli intervenuti il proprio rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore.

La più recente pronuncia
In tale contesto il Tribunale di Milano, sentenza 1257 in data 9 febbraio 2021 , ha chiarito che all’assemblea di supercondominio avente ad oggetto la nomina dell’amministratore e la gestione ordinaria, (tra cui la nomina dei consiglieri), devono partecipare soltanto i rappresentanti (e non tutti i condòmini). Quando viceversa si discute di gestione/manutenzione straordinaria del supercondominio – come per esempio nel caso di approvazione di nuove tabelle millesimali – è necessaria la convocazione di tutti i condòmini (e non dei soli rappresentanti). L’assemblea che violi tali princìpi deve ritenersi nulla (per illegittima composizione del collegio) e non soltanto annullabile.

Per prevenzioni incendi si intende la materia di rilevanza interdisciplinare, nel cui ambito vengono promossi, studiati, predisposti e sperimentati misure, provvedimenti, accorgimenti e modi di azioni intesi ad evitare, secondo le norme emanate dagli organi competenti, l’insorgenza di un incendio e al limitarne le conseguenze (cfr, articolo 2 del DPR 577 del 1982).

La prevenzione incide risponde ad una funzione di preminente interesse pubblico, di esclusiva competenza statuale, diretta a conseguire, secondo criteri applicativi uniformi sul territorio nazionale, gli obiettivi di sicurezza della vita umana, di incolumità delle persone e di tutela dei beni e dell’ambiente (cfr, Decreto legislativo 81/2008).In merito alle autorimesse (attività 75 – allegato I, DPR 151/11) le norme di riferimento sono le seguenti: il D.M. 15 maggio 2020, rubricato “Approvazione delle norme tecniche di prevenzioni incendi per le autorimesse”, nonché la lettera circolare 05/11/2018 n. 2, prot. 150000 intitolata “Linee guida per l’installazione di infrastrutture per la ricerca dei veicoli elettrici”.

La nuova direttiva Ue 2018/844 sulle prestazioni energetiche degli edifici(poi recepita con il Dlgs 48/2020) , ha poi messo in connessione l’efficientamento energetico con l’antincendio. Secondo la direttiva «ogni Stato membro può ricorrere alla propria strategia di ristrutturazione a lungo termine per far fronte ai rischi connessi all’intensa attività sismica e agli incendi che interessano le ristrutturazioni destinate a migliorare l’efficienza energetica e la durata degli edifici» (vedasi, in questo caso, il bonus facciate o il superbonus, in ordine al materiale da impiegare e all’altezza dell’edificio).

Tutto ciò premesso, si ritiene che le spese di manutenzione sulle parti comuni relative alla messa a norma dell’autorimessa condominiale siano tutte detraibili senza eccezione alcuna, nel quadro dell’ambito di riferimento (dall’articolo 16-bis del Dpr 917/86), in quanto si tratta, appunto, di intervento necessari per garantire il rispetto delle leggi sulla sicurezza. Il fatto che siano realizzate solo sui garage non impedisce di godere dell’agevolazione perché la detrazione per ristrutturazione è riconosciuta anche per gli interventi realizzati sulle sole pertinenze, come in questo caso.

C’è tempo sino a tutto il 2022 per pagare i lavori del superbonus in condominio, senza più l’obbligo di eseguire il 60% dei lavori entro giugno. Slitta invece al 30 giugno 2023 il termine per i lavori negli ex Iacp. Confermato il termine per le persone fisiche proprietarie di palazzine da 2 a 4 unità immobiliari: anche per loro c’è tempo sino al 31 dicembre 2022 ma solo se avranno, loro sì, realizzato almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022. La modifica è prevista dall’articolo 1, commi 3, 4 , 5 e 8, del Dl 59/ 2021 (in vigore dall’8 maggio) , che reca le misure urgenti per il Fondo complementare al Pnrr.

I vantaggi

Maggiori certezze quindi, per chi in condominio ha intenzione di iniziare i lavori, anche se siamo lontani dalla proroga generalizzata al 2023. Sinora il limite del 60% entro giugno era previsto proprio per i condomìni, che invece possono organizzarsi come meglio credono. E questo è certamente un vantaggio, data l’enorme difficoltà di avvio dell’operazione, che richiede tempi lunghi di decisione anche a fronte di una realizzazione magari veloce. Compatibilmente con la situazione attuale di carenza di manodopera specializzata, materiali e ponteggi.

Difficile sincronizzare lavori trainanti e trainati

In particolare, questo nuovo termine del 31 dicembre 2022, per chi possiede appartamenti in condominio, può creare ulteriori problemi: infatti i lavori «trainati», per essere detraibili, devono essere eseguiti congiuntamente ai lavori “trainati”. Ma può capitare che il salto delle due classi energetiche, abilitanti al superbonus, si realizzi solo con la combinazione dei lavori trainanti con i trainati, per i quali, però, si deve rispettare il termine del 30 giugno 2022. I tecnici asseveratori, dovrebbero sincronizzare il tempo e il volume o valore dei lavori interni – infissi e pompe di calore ad esempio – con quelli che coinvolgono l’intero edificio.

Va ricordato che i bonus sono legati all’autorizzazione della Commissione europea e la condizione si aggiunge a quella espressa dall’articolo 1, comma 7 della legge 178/2021 che subordinava le prime proroghe del superbonus all’approvazione del Consiglio dell’Unione europea.